Edifícios são construídos para atenderem seus usuários por muitos anos, e durante este longo período todas as instalações devem se manter adequadas para a utilização que se destinam.

Quando um novo empreendimento é entregue seu processo construtivo não termina, portanto, é de extrema importância que as edificações tenham um plano de manutenção predial adequado para que sua vida útil seja prolongada.

O que é Vida Útil de uma edificação?

É o período em que um edifício e todo o seu sistema é utilizado para as referidas atividades para as quais foram projetados e construídos, atendendo os níveis de desempenho previstos nas normas técnicas vigentes, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção previstos.

Para se atingir a vida útil prevista no respectivo projeto, os usuários da edificação devem seguir: as instruções do manual de uso, operação e manutenção adequados; as instruções dos fabricantes de equipamento e recomendações técnicas das inspeções prediais e um plano de manutenção predial elaborado por um engenheiro capacitado.

Manutenção predial

A manutenção predial é um conjunto de atividades a serem realizadas a fim de conservar a capacidade funcional de uma edificação e de suas partes constituintes com o intuito de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

As manutenções são dividas, principalmente, em dois grupos: corretivas e preventivas.

Manutenção corretiva

Esta espécie de manutenção não segue nenhum planejamento prévio, sendo apenas uma ação imediata, muitas vezes em caráter emergencial, com o intuito de corrigir possíveis falhas.

É caracterizada por serviços que demandam uma intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso de determinado sistema ou componente de uma edificação, ou até mesmo evitar grandes prejuízos aos seus usuários.

Esta estratégia é menos vantajosa, pois certamente terá uma diminuição drástica na vida útil de um equipamento ou sistema de uma edificação, acarretando por consequência em um custo ainda maior.

Manutenção Preventiva

A manutenção preventiva é basicamente um conjunto de atividades que visa evitar falhas nas instalações, uma vez que estabelece um planejamento prévio, assegurando o perfeito funcionamento de um sistema.

Com a realização deste tipo de manutenção a vida útil da construção é aumentada. No gráfico a seguir é mostrado a influência das manutenções preventivas na vida útil da edificação.

Como elaborar um plano de Manutenção Predial efetivo

Em outros posts falamos sobre a importância da realização de uma inspeção predial a ser realizada por um engenheiro perito, uma vez que irá elaborar um laudo técnico contendo considerações importantes para o plano de manutenção predial do condomínio analisado, com a devida expertise.

No próprio laudo técnico o engenheiro perito poderá elaborar um plano de manutenção predial adequado para a edificação avaliada.

Vale destacar que o sistema de gestão de manutenção predial deve ser baseado nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037, ressaltando que a “NBR 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações”, descreve todas as informações que devem conter o manual a ser elaborado.

No plano de manutenção predial não pode faltar nenhum dos sistemas da edificação, e deve conter a periodicidade das manutenções, quem serão os responsáveis e os recursos necessários para a inspeção.

Segundo a NBR 14037 é obrigação das construtoras e/ou incorporadoras de entregar, junto com a obra, um plano de manutenção e uso adequado.

Exemplo de plano de manutenção simplificado

A seguir segue um exemplo resumido de algumas atividades que devem conter no plano de manutenção.

O “anexo A da NBR 5674 – Manutenção de Edificações”, possui um modelo de manutenção preventiva com diversas atividades descritas.

Como utilizar o plano de manutenção predial

Após a elaboração do plano de manutenção predial é impreterível que sua utilização seja desempenhada de maneira adequada, sendo indispensável que um funcionário da equipe administrativa do condomínio assuma o controle para verificar e programar as atividades descritas no plano.

O uso de ferramentas como Excel, MS Project, e outros softwares são essenciais, principalmente em condomínios maiores em que o plano de manutenção contém muitas atividades distintas.

Benefícios da utilização de um plano de manutenção predial

Nos primeiros anos de um novo empreendimento, a não observância do plano de manutenção entregue ao condomínio pode caracterizar em perda da garantia dos sistemas construtivos por parte da construtora. Ademais, a vida útil da construção certamente será reduzida.

Muitos condomínios percebem a importância desta ferramenta somente no momento em que muitos dos sistemas construtivos já estão com seu nível inaceitável (infiltrações, quedas de revestimentos em fachadas, problemas elétricos, entre outros), e para a regularização destas pendências os custos são muito maiores se comparados aos custos de manutenções prevenindo estes acontecimentos.

A utilização de um plano de manutenção predial elaborado por um engenheiro especialista gera uma grande economia a longo prazo, reduzindo gastos não previstos e evitando problemas indesejados.

Na dúvida de como proceder, deve-se consultar um engenheiro especialista em perícias de engenharia e/ou manutenção predial, sendo que a contratação de um laudo técnico, através de uma inspeção predial, indubitavelmente, é a melhor alternativa para priorizar as manutenções mais urgentes e necessárias para a vida útil da edificação.

Referências:
NBR 5674 (1999) – Manutenção de Edificações
NBR 14037(1998) – Manual de Operação Uso e Manutenção das Edificações
NBR 15575 (2013) – Edificações habitacionais, Desempenho

Autor:
Felipe Bilinski